昨夜，财联社发文，住建部明确楼市调控方向，细则非常重磅，主要有三条：

1）进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；

2）改善性住房换购税费减免；（个税退减政策大概率会延时了）

(资料图)

3）个人住房贷款“认房不用认贷”

文中并没有强调要“因城施策”，也就是对于一线城市/特大城市进行限制，所以其结论只能是“普天同降”。

虽然在之前就有过相关的预测，但是还是觉得这政策来得太过于劲爆，完全可以想象市场又将掀起一场“血雨腥风”。

认房又认贷

无论是降首付，还是认房不认贷，其结果就是购房者可以加大杠杆。而上一次取消“认房认贷”还是在 2014 年 9 月。

央行于 2014 年 9 月 30 日发文：“贷款还清买二套房按首套房贷政策”，同时首套利率优惠至最低 0.7 折。

然后，全国市场开启了一波快速的上涨行情，很多房子都实现了价格翻倍。

以北京市场为例，2015 年二季度市场开启了一波汹涌的上涨周期：

图：北京二手房价格变化趋势

2017 年 3 月 17 日，史上最严调控之后，“认房又认贷”成为购房者头上的“达摩克利斯之剑”，市场逐渐冷了下去。

2020 年初以来，由于信贷的口子开始放松，市场又上涨，但是相比于 2015-2016 年那一波，相对平缓。

从历史趋势来看，贷款比例、利率这些金融手段，成为了房地产市场行情最大的影响因素。

而现在一旦放开“认房又认贷”，再加上利率下调，市场是否会重现 2014 年光景？

房地产跌落谷底

住建部会这样来调控市场，是因为二季度以来，房地产市场的热度已经降到冰点。

上半年，全国房地产开发投资同比下降 7.9%，商品房销售面积同比下降 5.3%。

图：全国房地产开发投资增速

6 月份国家统计局公布的 70 个大中城市房价，只有 7 个城市环比上涨，其余城市价格都在下跌。

北京自 5 月份以来，成交均价开始下跌。5 月份环比下降 0.6%，6 月份环比下降 0.7%。

图：北京二手住宅成交量价变化趋势

7 月份截止至昨天，二手房网签量共计 8548 套，从这个节奏来看，7 月份全月成交量也就在 1 万套左右。

去库化压力增大，市场一片唱空。

放水

房地产和股市，一直是货币最大的蓄水池。

认房不认贷也好，降利率也好，政策最终的导向就是通过购房者增加贷款额度，进而推动货币供给量的增加，也就是放水。

从去年下半年以来，M2 同比增长率就在创新高。

图：M2 同比增长率变化趋势

但是由于疫情带来的对未来的不确定性，导致大家并不敢消费，年初时的“还贷潮”就是一个证明。不敢贷款，加大了存款的意愿，人民币存款余额同比创新高。

消费/贷款意愿降低，导致货币流通速度减慢，经济恢复的速度不及预期，由此也带来失业率的增加。

2019 年失业率只有 3.6%，而到了 2022 年失业率达到了 5.6%。虽然今年上半年失业率有所下降，但是依然有 5.3%。

其结果就是人们更不敢消费，最后救市的杀手锏还是落在了房地产的头上，毕竟房地产承载着消费和投资的两驾马车。

人们出于对拥有自己住房的执念，也愿意拿出多年的储蓄，同时提前透支未来的收入，去买房。

过了二十年，房地产依然是国民经济的支柱性产业。

而国外，早已在 2020 年初就这样践行了这个理论。

图：美国 M2 与房价增长率变化趋势

美国虽然现在开启加息周期，但是在疫情刚开始时，M2 与房价都有过快速上涨的一段时间。

而如今，一旦放开认房又认贷，我们是否将走上这样的“一条老路”？