半岛全媒体首席记者 陈邵华
(资料图片仅供参考)
“小区一共有300多个地上车位，每月车位费100元，物业公司除了对每个车位收取30元管理费，剩下的70元公共收益，他们还要再分走50%，这合理吗？”7月4日，家住李沧区四流中路翠海宜居小区的孙女士向记者反映了部分业主遇到的疑惑。对此，该小区业委会负责人赵先生称，即使在满额收取物业费的情况下，物业也要赔将近20万元，所以将车位费中50%的公共收益用于补贴物业公司。他还称，即使补贴50%之后，物业每年也只能盈利16000元。
>>>反映
临时物业转正未见正式合同
在沧口片区，翠海宜居小区称得上是一处“成色”较新的小区。2012年，该小区正式交付入住，目前该小区一共有1011户业主。2021年12月，小区业委会召开业主大会罢免了前期物业华泰鸿昌物业公司，选聘了一家名为永昌盛的物业公司。然而，正当业主们盼着换新管家时，兴华路街道办认定，业委会组织召开的此次选聘程序不合法，作出决定无效，并要求已进驻小区一个多月的永昌盛物业退出小区。
去年8月，兴华路街道办在小区张贴了一份“关于实施应急物业服务的通知”。该通知称，因华泰鸿昌物业服务有限公司经营管理原因，翠海宜居小区已进入失管状态，经兴华路街道办研究，决定组织确定应急物业服务人为小区提供应急物业服务。
街道办在通知中称，“本着充分尊重业主意愿的原则，经翠海宜居小区业委会在对报名的多家物业公司充分对比筛选，召开会议研究确定并书面推荐，由山东联泰物业服务有限公司为小区提供应急物业服务。”该通知还写道，“应急物业服务期间，街道办事处将监督指导业主大会共同正式选聘物业服务人。”
孙女士介绍，去年8月份，联泰物业正式进驻小区。2022年12月，业委会组织召开业主大会，对联泰物业去留问题进行了投票表决。她称，后来业委会招贴公告称，经业主大会投票，决定选聘联泰物业为小区正式物业服务人。
今年3月，业委会对物业服务合同草稿进行了公示，以书面征集意见形式召开业主大会，对是否同意签署该服务合同进行投票表决。“到目前为止，我一直没有看到正式的物业服务合同。”孙女士认为，小区业主有权了解物业服务合同的内容，但她却发现这个正式合同并没有公布过。
另外，孙女士还提到，小区业委会一共有七名成员，目前已有多人辞职，“这样一个连人员都凑不齐的班子，他们作出的决定、签署的协议，能代表大多数业主的意见吗？”
>>>疑惑
车位费公共收益物业拿大头
让孙女士感到更加疑惑的是，临时物业“转正”不久，就在小区公示栏里公布了全年公共收益的支出计划，其中一笔“细账”让一些业主感到难以理解。
7月4日，记者在翠海宜居小区看到，公示栏里张贴着一份2023年公共收益明细。该公示显示，今年可支配公共收益为158282元，共有8项收益来源，包括地上停车位、快递柜、广告等。其中，地上车位350个，2023年2月至12月收益为134750元。
据了解，目前该小区的地上车位费每月100元。对于车位费公共收益这笔细账，孙女士提出了质疑。“每个月车位费35000元，11个月共计385000元，但这笔收益中，全体业主只能分得134750元，仅占35%，其余大部分收益都被物业公司拿走了，依据在哪里呢？”孙女士对此感到颇为不解。
孙女士说，其实，之前不少业主都提出过质疑，业委会负责人赵先生在业主群里进行了公开回应。“他说，车位费每月100元，物业要收取30元管理费，剩余的70元是公共收益。经公示并召开业主大会后，签订的服务合同中小区的公共收益50%归全体业主所有。”
业主林女士称，她曾多次提出希望看看物业服务合同是怎么约定的，但一直没有得到明确答复。让林女士感到无法理解的是，小区物业还将车位费和物业费进行了捆绑，想要停车位就得同时交上车位费和物业费。“从6月1日起，小区实行封闭管理，不交物业费、车位费就进不了小区。”
林女士还告诉记者，业委会曾向业主们公示了一份明细，声称联泰物业公司在小区服务，2023年预计亏损16万元，建议从公共收益中提取50%为物业补亏，以保障物业公司良性运转。“物业公司既然亏损，不干就是了，凭啥让我们业主补贴物业？”她说。
此外，记者在小区采访时，咨询了多位业主，对于小区公共收益余额有多少，他们均称不太清楚。
>>>业委会
补贴后物业一年仅盈利1.6万
7月6日下午，记者采访了翠海宜居小区业委会主任赵先生。他告诉记者，该小区总占地12万平方米，以多层住宅居多，并且物业费也不是很高，带电梯的物业费是1.1元，不带电梯的，物业费每平米只有0.7元。“满打满算，小区的总物业费收费是99万。”
赵先生告诉记者，业委会跟居委会、街道办讨论后，曾与很多物业公司洽谈过，但不少物业公司评估之后，都表示这个项目干不了，因为营收太低。“我们小区有三个大门，光保安加起来就十四五个，业委会找了很多物业公司来评估，都说是保不了本，也就是说提供相应的物业服务，物业公司根本连成本都收不回来。”
他说，当时商量出这个方案来之后，就将合同的草稿直接张贴到小区里，让小区的全部居民都看到。“业委会还要求物业公司把成本核算出来，在满额收取物业费的情况下，要赔将近20万元，所以他们要50%的公共收益。”赵先生称，正常情况下，小区每年的公共收益能达到18-19万。之前，物业算了一笔账，按照他们公布的营收跟支出，每年的盈利在16000元。也就是说，小区补贴50%之后，物业每年只盈利16000元，这还是扣除了人工费用的纯利润。
“最终，按这个分配方案，我们将合同草稿进行了公示，征求全体业主的意见，在公示了15天之后，通知再过15天将召开业主大会，从公示到召开业主大会整整过了一个月的时间。在业主大会上，业主通过后，签订了物业合同，由物业公司为小区提供三星级服务。”赵先生说，目前合同已在物业办备案。他还透露，联泰物业是一个子公司，总公司是远洋物业，合同现在在远洋物业公司。
赵先生还解释，合同草稿当时进行了公示，因没经过全体业主表决，所以没办法盖章。现在，业委会也有合同文本，业主在业委会可以看到合同。盖章之后的合同文本没有进行公示，是因为已经将合同草稿公示过了，盖章的合同一个字都没改。这个合同是三十多页，小区一共65个单元，打印合同得2000张纸。“现在小区还没有公共收益，所有的办公经费都是我自掏腰包，我为什么要花这钱？“赵先生说。
>>>物业
百余户业主排队等待地上车位
7月4日，记者与孙女士等业主一起来到小区联泰物业办公室，提出查看物业服务合同的具体内容，但遭到了两名工作人员的拒绝。一位姓韩的负责人称，他只负责保安业务，对合同方面的情况不清楚，并让业主联系相关客服人言。“物业服务合同早就在小区里公示过了。”韩经理说。
7月6日下午，联泰物业负责人王国林经理告诉记者，翠海宜居的物业费从2012年以来就一直没有涨过一分钱。现实问题是，物业费百分之百交费的情况下，物业公司也不挣钱，因为如今的人工成本跟十年前不可同日而语。“为了保证正常运营，我们把这个问题列出来，给全体业主主看，把成本以及损耗以所有的明细都跟业委会进行了沟通。”
王经理说，经过半年的应急期，今年2月1日，业委会与物业签订了正式合同。此前，合同草稿已经进行了公示，包括人工成本、水电、办公物资、物料供货、比例分成等都在其中，把每一项都列得清清楚楚。“物业合同不在物业办公室存档，一般都是放在崂山区那边的公司总部，也是为了避免放在办公室丢失，或有急事找不到。”
针对车位费和物业费捆绑，王经理介绍，当时在考察的过程当中发现，小区物业费收费率在30%左右，说白了就是不交钱习惯了。前期物业交接的单子上，很多业主不交费，2013年是29户，2014年是49户……最后不交物业费的是739户。“小区车位是有限的，很多业主想要车位，那么我们只能说不是捆绑，是给优质客户使用，我们不叫捆绑，因为我们也不想和业主发生任何争执，其实一直在感化、在引导，业主不交物业费，车位就直接给别人了。”
王经理还说，刚来小区时，进行了一次摸排，当时有二百多户业主需要车位，但只有八十多个空余车位可进行租赁，为了公平起见，就按照顺序先到先得，到现在排队的还有100多户。他还透露，“小区地下车位空了一半，因为那是华泰物业的，华泰物业没有把地下车库交给我们。”
>>>说法
约定是否合理应参考多方面因素
民法典明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。山东省物业服务收费管理办法明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。
记者走访多个小区发现，对于小区车位费归属，物业公司与业主之间都有明确的约定。比如，李沧区青山路一小区物业服务合同显示，车位费包括停车服务费和场地使用费。根据合同约定，一期和二期的地上车位费为每个每月60元，其中，停车服务费30元属于物业公司，场地使用费30元属于小区公共收益。该小区地下车位费每个每月130元，其中停车服务50元属于物业公司，场地使用费80元属于小区公共收益。
市南区一家物业公司工作人员介绍，他们小区只有地下车位，而且全部属于业主个人，物业对每个车位只收取50元管理费。
针对翠海宜居小区公共收益问题，北京浩天（青岛）律师事务所王律师指出，上述各50%比例的约定是否公平合理应该参考该小区的各种因素进行综合判定。主要影响因素包括：签约合同和主体是前期物业公司还是业主大会选聘的物业公司，前者因为是开发商选定的物业公司并签订的前期物业合同，加上部分物业公司和开发商之间的关联关系，会导致上述合同条款的先天不公平，而上述50%的约定违反山东省317号政府令和青岛市257号文对普通住宅在前期物业管理的20%扣除比例而无效；如果是业主大会决议选定的物业公司和签订的物业合同，理论上应当具有合同公平性。
王律师指出，小区的物业费单价和小区的使用年限，这个因素应当是主要参考因素，即如果是小区实际投入使用年限过久，但是物业费单价一直没有变化，这种小区在确定公共收益的分成比例时，会基于该因素而将公共收益的一定比例加大给物业公司反哺物业费成本以保证物业公司提供合同项下的基本义务；上述公共收益的来源，即公共收入的成本，外包广告、场地和房屋租金等净租金的公共收益扣除成本不大，而地上车位场地使用费次之，一些需要投入装修、维护成本的公共收益扣除成本较大，所以扣除成本大的会给与物业公司更高的分成比例，以弥补物业公司的上述成本支出。
“但是上述条款最后部分存在一定的风险，即剩余属于业主共有的50%公共收益的使用必须由业主大会决议并由业委会去监管，而不是放任物业公司去使用，上述监管包括使用前方案的公示，方案签约时的审批直至履行中的监管、完成后售后和审计等。”王律师说。
山东文康律师事务所李律师则表示，首先要确定车位的使用权归属，是属于开发商还是全体业主。如果是属于全体业主，业委会可委托物业公司进行管理，物业公司可收取管理费，但收益权应该归属于全体业主。如果业主觉得原先的关于收益的约定不合理，可以在物业委托合同到期后，重新进行约定。如果原合同的履行或者签订有可以撤销的理由或者存在无效的情形，也可以要求撤销原合同或者确认无效。
>>>新闻多一点
50多万车位费一年仅结余4万
事实上，业主与物业公司之间的小区车位费收益之争案例并不少见。在崂山区松岭路58号凯旋花园书香门第小区，第二届业委会主任邹先生自上任以来，一直忙着带领业委会成员向前物业讨说法，双方甚至还走到对簿公堂的地步。
2009年8月，青岛凯旋物业有限公司和凯旋花园书香门第业主委员会签订物业管理委托合同。“小区有五六百个车位，是公共收益的主要来源。”邹先生告诉记者，合同约定露天车位每辆每月100元，扣除车辆管理人员等相关费用后与业主按比例分成。“然而，上述合同生效后，虽然业主们依约按照每月100元标准向物业交纳地上车位费，但是凯旋物业不仅未能依据上述合同约定按年公布包含公共收益在内的物业管理收支情况，更是从未将上述地面车位的公共收益公示并移交给业委会进行管理。”邹先生说。
邹先生称，经过与凯旋物业多次沟通，2021年5月18日，凯旋物业打印出了2020年度车位费收入、车管人员费用明细，确认车位费收入586420元，但是扣除14位车管员工资福利费用394080元后，当年仅结余46216.71元。2021年12月，凯旋物业撤出小区时，对于小区公共收益并未进行移交。
对于物业公司公布上述清单，邹先生并不“买账”。他说，新物业接手后的第一年，共计收取560个地面车位的地面车位费669600元，扣除合同约定的物业公司30%管理费后，剩余468720元。“车位数量没变，车位费也没变，两相对比之下，这差距也太明显了。”
今年3月，该小区业委会向青岛仲裁委员会提起仲裁申请，请求依法裁决被申请人支付2020年度地上公共车位的公共收益41万余元。
凯旋物业方面称，被答辩人提出要求答辩人支付2020年度地上公共车位的公共收益410494及利息的主张是错误的。"根据答辩人与凯旋花园书香门第业主委员会签订的《物业管理委托合同》第十三条第2项约定：地面公共泊车费（乙方扣除车辆管理人员等相关费用后，与业主按比例分成），该条明确约定了地面公共泊车费的分成首先是要物业扣除车辆管理人员等相关费用后再予以分配，本案经了解答辩人与书香门第第一届业委会之间口头协商一致，每年答辩人需向业主委员会缴纳4万元公共泊车费分成。且答辩人也已按双方约定履行了实际缴纳义务，缴纳期间自2010年至2016年，共计28万元。后因第一届业委会2016年到期，自2017年起无人再继续收取该费用，但是凯旋物业一直将该部分费用提前留存，待新的业主委员会成立后，再将2017年以后的地面公共泊车费分成，每年4万元交付给新的业委会。”
凯旋物业还称，合同第十六条明确约定了委托管理期限自2009年5月1日0时起至第一届业主委员会任期届满，第二届业主大会选举出新一届业委会重新签订新的物业管理委托合同时止。也就是说双方在该期限内均应当以协议约定的内容为准，不应单方面擅自改变协议内容。而被答辩人提出的物业公司只应当收取30%，剩余部分均应当交付于业主的观点是新的物业公司与被答辩人之间的新约定，不适用于本案的答辩人与被答辩人，这也与双方签订的《物业管理委托合同》约定相违背。“故如上所述，答辩人应当与被答辩人共同遵守双方的合同约定，即地面公共泊车费分成每年4万元。因本案的申请人仅要求支付2020年度公共收益，故答辩人只应当支付4万元。”
