在农用地上建设的温室大棚，能专门用来休闲居住吗？承租人在农用地堆放建筑渣土及生活垃圾，有什么后果？村委会将耕地承包给公司后，发现耕地长期撂荒，该如何处理？近日，北京市第一中级人民法院发布一批保护农用地典型案例。记者从中选取3起案件，详细梳理案情，通过以案说法，引导公众树立珍惜和保护土地意识，同时提醒相关人士在流转和使用农用地时，自觉遵守法律法规。
租大棚建房居住，靠谱吗？
(相关资料图)
以发展农业生产和生态休闲观光为名的农业园，实际是一排排用于休闲居住的温室大棚，大棚内可种菜，大棚外可铺地砖，大棚的操作间可加盖住房。据媒体报道，这样的分户出租温室大棚用于居住的现象曾经在北京郊区频繁出现。购买这样的居所靠谱吗？
在此次发布的典型案例中，某公司与梁某的农村土地承包合同纠纷案就与此现象有关。梁某以签订承包合同的方式，在北京市某区某村一农业园租赁了一座温室及棚间土地，租赁期为30年，租赁费用为20余万元。虽然合同约定梁某应将大棚用于种植养殖项目，并严禁违法建设，但梁某租赁大棚的实际目的是休闲居住。
5年之后，农业园因破坏土地进行违法违规建设被当地镇政府通知限期整改。之后，农业园内的操作间外墙外搭、护墙、土地硬化部分都被拆除，其中包括梁某所租温室大棚的部分设施。
梁某为此将开发经营该农业园的公司起诉至法院，要求公司退费并赔偿损失。为了证明自己是被公司诱导购买大棚，梁某出具了某报的新闻报道作为证据。该报道称，记者以客户身份向该农业园咨询时，公司销售人员承诺，客户可在温室大棚内种菜，在棚外种小树、铺地砖，连接大棚的操作间可加盖到110平方米。
虽然公司辩解农业园为农业种植园，不具备休闲度假、养老居住功能，但法院结合农业园存在的违法建设情况、新闻报道记载的销售行为，以及梁某陈述其购买大棚用以休闲居住的使用目的等，认定双方当事人签订的承包合同无效，公司返还梁某租金18万余元。
法官介绍，通谋虚伪行为即行为人与相对人同谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。根据民法典第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在本案中，梁某承包涉案大棚的行为，单从合同内容看是为了发展种植养殖项目，然而梁某的实际目的是居住生活，表示行为与内心目的不一致。开发该农业园的公司前期进行了可以在大棚内加盖房屋、装修和铺地砖的宣传销售行为，可见该公司对梁某承包涉案大棚的真实目的是明知的。双方当事人具有虚伪故意，存在通谋行为。基于此，双方当事人实施的法律行为完全具备了通谋虚伪行为的构成要件。根据法律规定，该承包合同无效。
租农用地堆生活垃圾，可行吗？
刘某与北京市昌平区某村经济合作社签订《农村集体出租土地合同书》，约定刘某租赁该村土地95亩，土地类型为一般农用地，承租土地用途为耕种养殖，承租期限为10年。合同要求刘某维持土地的农业用途，不得用于非农建设，不得建设永久性建筑物；依法保护和合理利用土地，不得破坏耕作层给土地造成永久性损害。
然而，该村村民后来发现刘某在土地上堆放生活垃圾和建筑渣土，村民对此反应强烈。2016年，国土资源部门向该镇政府出具加强土地管理的函，载明刘某在承租的土地上堆土，堆土面积约1000平方米，有部分建筑渣土和开槽土，要求镇政府落实属地管理责任，清除建筑垃圾。经镇政府核实，刘某确有堆放建筑渣土及生活垃圾行为。
某经济合作社以刘某存在向承租土地倾倒生活垃圾及建筑渣土违反合同约定为由向刘某出具解除合同通知书，并要求刘某承担赔偿责任及其他法律责任。刘某提起诉讼，要求某经济合作社继续履行《农村集体出租土地合同书》，并恢复刘某承租土地时的原貌。
法院判决，刘某违约在先，某经济合作社已向刘某出具解除合同通知书，刘某也已签收，涉案合同已于解除通知书到达刘某时解除。
法官介绍，因所涉地块为一般农用地，刘某堆放建筑渣土的行为必然影响土地正常耕作。根据双方签订的《农村集体出租土地合同书》，刘某有维持土地农业用途的义务。根据土地管理法，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据刑法，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金。刘某在承租土地上倾倒建筑渣土等垃圾，存在不当使用土地行为，不仅违反了双方合同的约定，也违反了法律相关规定，某经济合作社有权解除合同。
承包方撂荒耕地，发包方可以解除合同吗？
北京市海淀区某镇某村委会与某农业公司签订土地承包经营权流转合同书，约定村委会将位于某村的耕地200亩发包给某农业公司使用。承包土地用途为建设高科技农业试验基地、教学实习基地、农业新产品新技术示范基地，开发经营都市农艺园观光采摘，设施农业的生产、加工及产品销售，每年承包金12万元。
合同明确，某村委会监督承包方按照合同约定对农用地进行合理利用，制止改变土地用途的行为，如某农业公司弃耕、撂荒和不交承包金，某村委会有权终止合同。然而合同履行5年后，双方发生纠纷。
北京市第一中级人民法院法官来到门头沟区妙峰山镇碳厂村开展送法下乡活动，向村民发放涉农用地法律宣传资料。 德智 摄
某村委会表示，某农业公司在所承包耕地上大量倾倒渣土，私搭乱建造成耕地硬化，改变承包耕地用途，弃耕、撂荒耕地十分严重。经村民代表大会讨论决定，保护农田土地，制止某农业公司违法行为。
在案件审理中，法院组织某农业公司相关人员及村民代表共同对该案所涉土地现状进行现场勘验，土地上有堆积垃圾，看地人圈地饲养鸡、鸭、鹅、羊等现象。法院最终判决该农业公司将承包的土地返还给村委会。
法官介绍，根据案涉土地承包经营权流转合同约定，结合法院对涉案土地的现场勘验情况、当事人提交的海淀区某镇政府对某村委会关于案涉地块大量堆放渣土，改变土地使用性质，危及小区居民生活用水安全隐患的报告的回复、出警记录等证据，法院认定某农业公司在案涉耕地上存在撂荒及改变土地用途的行为，违反了双方合同关于对土地进行合理利用、不得改变土地用途的明确约定。某农业公司的行为显属违约，村委会行使合同解除权，有事实及法律依据。
作者：农民日报·中国农网记者 李婧
