我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

【资料图】

提问：沪叔，你好，本人近期打算入手云栖麓和路劲上海派这两个小区，请问哪个小区保值增值性好些呢？

沪叔： 你好，云栖麓的地理位置不错，在嘉定新城的核心功能，沪嘉高速下来就是，随着嘉闵线路的逐步落地，会拉动区域配套的完善和房价提升，另外配合虹桥综合商务区，有很强的竞争力，这个小区附近教育资源比较多，二梯队和三梯队学校都有；路劲上海派在安亭与嘉定新城板块之间，周边配套较为成熟，11号线就在附近，未来14号线也会延伸至上海汽车城区域，未来会有很多人口导入，周边一梯队和二梯队学校都有。这两个小区都看好。

提问：沪叔，你好，家里小朋友现在一岁半，基本几岁前出手相对合适？因为我和我太太年收入相对可观（一年能存大概100万），因此晚一些可能选择会更好。

沪叔： 你好，关于学区房入手时间，也就是人户一致时间，如果考虑双学区，小学比较好的，基本上都要提前三年以上入手，也就是至少三岁前，根据具体的学校再进一步分析。

提问：沪叔，你好,我们家有一套三梯队的张江高科实验小学的学qu房,小学对口张江高科实验小学香楠校，儿子想给孙女换一套一梯队的学区房,想咨询一下有必要吗?目前我们家已有两套住房都是电梯房,并且小区都不错,要想在买一套一梯队的学区房必须卖掉一套才能在买,想想听一下你的见解!

沪叔： 你好，主要考虑这边初中是对口的张江集团学校还是华师大附属张江中学，张江高科小学有部分小区的学区房对口一梯队张江集团学校的，你的这个情况这边初中是华师大附属江中学。这个初中一般，如果比较看重学区这一块,建议买一套学qu房。目前三梯队的小学还可以,如果小学和初中都有的小区比较贵了,建议考虑初中的学qu房，提前三年左右去入手,性价比会高些。

提问：沪叔您好，我近2个月内能拿到的上海户口，计划把孩子接到上海读书，目前在江桥有一套小房子，准备置换成一个三居室，主要考虑读书，其次考虑房子的升值及后续好出手，目前首付大概500W左右，想在江桥南翔，七宝，莘庄，泗泾，徐泾，北新泾这几个地方中选择，房叔能否给些建议，谢谢！

沪叔： 你好，您上面发出来的版块名单里面只有七宝和莘庄是有学区的，其他板块内只能叫有公办学校，无梯队学区，上海从2021年8月开始施行三价就低政策，500现金首付对应如果是二贷二手房，首付是8成，首贷首付是6成左右，首贷800w总价对应，二贷600w总价对应。建议买房思路:①先定学区和区/版块；②再定学区覆盖的小区；③选定1-2种优选方案后再比较。

提问：沪叔，你好，预算在1300-1500万，想分析一下我能否在张江地区买房?该地区是否有较大的投资及自住价值？

沪叔： 你好，可以说是比较不错的选择。首先，张江地区虽然位于上海浦东地区，但是人口，产业，甚至楼市，都与深圳较为相像。其次，张江地区有大量白领聚集，购买力很强，所以张江地区的楼盘实际上属于供不应求的状态。张江地区的核心地段位于张江高科地铁站地区，但是这个地区的整体楼盘数量较少。而对于张江地区有购买力的白领来说，学区，交通，与公司的距离及楼盘整体是影响其购房的最主要因素。而广兰路片区的楼盘整体数量也不多，不能满足该区白领的需求，也在某些程度上不能符合白领购房需求。而张江地区的白领买房，均为向外拓展性买房，张江地区的整体楼盘为较为稀缺的状态。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，现在是不是买房好时机呢？明后两年涨幅大吗？

沪叔： 你好，上海买房的好时机永远是现在，没有人可以预测上海现阶段底部在哪里，最近几个月上海楼市横盘挤水分，没有足够实力支撑的房价也回调差不多，可以跟房东砍砍价，房东实在不愿降价的，也进入躺平模式。长期看，上海房价是向上走的。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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